企业并购动因理论述评

黑龙江孟繁旭律师事务所高级合伙人孟广远认为，两者各有优势。比如找中介虽有中介费，但可以按租客需求快速找到合适房源，随时看房、洽谈租房事宜，节省时间、效率高；找房东不需要支付任何费用，还能更真实地感受房屋环境，但需要租客付出更多时间成本。

第七，争议解决条款。即合同履行出现问题时，双方如何解决的条款。通常是关于争议解决的方式、诉讼的管辖法院等。但租赁合同通常标的额不大、诉讼成本较大，也就不会有相应的争议解决条款，双方一般通过协商或者简单地根据违约条款解决。

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第二，标的，即租赁双方之间的租赁关系。在租赁关系中有一个概念，叫做标的物。合同中应当明确所租赁的房屋位于何处，包括具体门牌号和楼层。在规范的合同中，还应当约定租赁面积的大小、家具等其他配套设备等。

孟广远律师提示，不管通过哪一种方式租房，签订租房合同时都需要注意确认房东是不是真实房主，明确各类费用由谁承担，能否转租、提前退租、违约责任等问题。

不符合国家安全标准的房屋；内部结构被私自改造过的房屋；居住人数超过原本房屋可容纳人数的房屋；无法正常供水、供电的房屋；非居住空间的房屋，比如厨房、阳台、卫生间等；没保障的自建房；不符合法律规定的其他房屋。

第五，双方权利义务。在房屋租赁合同中，出租人一般负有确保租赁物适租、及时修缮的义务，享有收取租金的权利；而承租人一般负有支付租金、妥善使用租赁物的义务，享有居住、使用租赁物的权利。此外，还要明确租客是否有转租的权利，双方是否有权提前解除租赁合同，以及解除合同的情形。

孟广远律师建议，关于押金一般在合同中有所约定，房东不退押金的行为属于违约，可先协商沟通按照合同约定方式处理。如果协商不能解决问题，就会走到起诉这一步。房东恶意违约违反民法典规定，向法院起诉既能要求返还押金，也能要求其按照合同支付违约金。

1、确实存在租赁关系且租赁关系已经结束；2、支付押金的流水及房东收到押金后给予的收据，为了证明事实，平时要保留租房相关支付记录作为证据支持主张；3、房东欲不退押金或扣取押金的聊天记录或录音录像等证据；4、没有需要赔偿房东的事项，也不存在房东确有应扣押金的行为事实。“这个事实不需要租客方提供证据证明，只是作为起诉事项予以参考。”孟广远律师补充说。

第六，违约条款。违约条款规定了出现违约情形时的双方责任，即一方出现违约行为时应承担何种违约责任，无违约方可以享有哪些权利。通常，在房屋租赁合同中的违约责任大致包括没收违约金、赔偿损失等，此时需要特别注意合同违约条款是否存在不平等条款或免责条款，比如出租方增加自己的权利而减少义务和违约责任。

第四，价款和押金。这里的价款值得注意，双方可以约定一个共同认可的价格作为所有费用的综合，包括租金、管理费、水电费、网费等；也可以分开约定租金、管理费和计算水电费等费用的标准。出租方通常收取押金作为合同履行的保障，以防出租人提前无故解约或出现其他严重违约行为。当然，双方还可以约定支付相应价款的方式，最好使用有交付痕迹的方式给付。

租房时想省下中介费用，找房东直租又担心租房纠纷。初到北京的小瑞在租房时就有过这样的纠结。“茫茫人海不知道从哪找房东，在网上找到一个房东直租网站，浏览了几个房屋发现质量参差不齐，和房东沟通也不是很愉快，后来还是决定找中介。”

第一，双方的姓名(名称)和住所。合同一定不能少了租赁双方的主体信息和住所信息，如果有可能，最好附上双方身份证。如果对方是公司，附上公司的营业执照、法定代表人身份信息。