金字招牌生意经心得

金字招牌生意经心得老旧小区改造一头连着民生福祉，一头连着城市发展，既是城市更新的重要内容，更承载着人民对美好生活的向往。近年来，我国推动城镇老旧小区改造工作取得显著成效。2019年至2023年，全国新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民约1亿人。

在这样的理念下，商业经营和居民居住生活形成了良性循环。改造后的美丽景致和丰富业态不断吸引市民游客前来打卡消费，人气兴旺商户增收；商业盈利又反哺社区，助力维护改造成果。商户与居民共同参与社区创建。目前后堡社区共有商户约250家，服务居民2万余人，涵盖咖啡馆、茶馆、社区书店等多种业态。

修修补补，确实费事。老旧小区如何重新焕发活力？2023年，居民们听到好消息，国经小区被新华区列入老旧小区改造项目。小区群里连连叫好，改造改什么、怎么改，成了居民们热议的话题。

办好民生实事，老旧小区改造让后堡社区换了模样。南岸区住建委副主任李俊杰介绍，改造引入专业的社区运营公司，将片区打造成一个独特的社区综合体。

“社区改造后引入的社区运营公司每年从商业租金及运营收入中拿出一定比例的资金作为社区基金，用于社区公共服务。不断优化居民的居住和生活环境，不仅生活更舒适了，人心也更齐了。”南坪街道办事处副主任刘玉龙说。

“除了上级拨付的专项资金，政府还将所有符合改造条件的小区整合打包为1个大项目，将停车场、充电桩和广告发布等业态的特许经营权授予建投集团，以后期经营收益为预期获得银行融资贷款，作为老旧小区改造的资金保障。”当阳市房产保障中心主任胡元明介绍，截至目前，建投集团特许经营的全市各类业态已累计产生收益3006万元。

经营咖啡生意10多年的吴龙泉去年就看上了即将改造完成的后堡社区。“第一次到后堡，我就被这里的氛围感染了。”吴龙泉说，今年初他的咖啡店在后堡正式开业，平均每天能卖出120到130杯咖啡，节假日数量翻倍。

夏日里，来到河北石家庄市新华区天苑街道国经小区，休闲小广场上十分热闹。高大的梧桐树投下浓密的绿荫。坐在一旁纳凉的小区居民王枚笑着说：“现在小区面貌焕然一新，住得越来越舒坦。”然而，就在一年多前，小区居民还在为设施老旧引发的种种难题烦恼。

石家庄市新华区住建局老旧小区改造工作负责人李培格说：“房子谁住谁知道。老旧小区改造，居民们应该‘唱主角’。”新华区因地制宜，在改造过程中充分尊重群众意愿，通过“河北老旧小区改造”小程序，广泛征集居民们对于改造的初步意见和建议，作为设计改造的重要参考。

老旧小区改造，三分在建、七分在管。除了硬件提升，运营上的软件升级也考验社区治理的可持续性。居民口中的社区基金便是后堡社区为后续运营给出的方案。

设施齐全了，环境变美了，新问题随之出现——后期维护怎么办？谁来管？合并后的长坂小区有1824户居民，仅靠居民自治难以支撑整个小区的维护工作。2023年10月的小区议事会上，居民们达成共识：引入物业公司对小区实行统一管理。

南坪街，长江畔。走在重庆市南岸区南坪街道后堡社区的临江长廊里，黄葛葱茏，花木扶疏，棕墙黛瓦，韵味十足。老年人喝坝坝茶摆龙门阵，年轻人品咖啡赏江景，一派闲适景象。

后堡社区党委书记杨莉最近惊喜地发现，不少以前从这里搬出去的老居民，最近陆续搬回了后堡，同时也不断吸引城市的年轻人到这里居住。“现在后堡社区75%的租户都是二三十岁的年轻人，老居民和新市民融洽共处，社区越来越有活力。”杨莉说。

后堡社区曾是重庆人记忆中最具烟火气的地方之一，这里有主城区最集中、最大规模的上世纪80年代建筑群。然而随着时代发展，这里设施老化、日益破旧，街区逐渐失去了往日的活力。

“原计划在小区增加健身设施，不过居民提出，小区对面就是公园，健身设施丰富，健身场地就改成了大伙需要的停车位；原计划小区内加装路灯杆，可居民说了，新增灯杆花钱又占地，不如利用现有暖气管道的支柱改造成灯杆，经济又实惠！好建议被一一采纳。”天苑街道社区建设和物业监督管理办公室主任冯立斌说。

玉阳街道党工委书记冯涛介绍，长坂小区位于市中心的老城区，原本由37个单位宿舍组成，有居民4500多人。2023年，当阳市将中心城区划分为20个片区，实施“一片一策”老旧小区改造方案，长坂小区所在的片区就是其中之一。

近年来，河北高质量推动城镇老旧小区改造，发动居民参与改造全过程。改造前80%以上小区居民同意后方可纳入改造，改造中征求80%以上居民意愿后方可制定改造方案，改造后80%以上居民满意后方可组织竣工验收，真正实现“改不改、怎么改、改得好不好”由居民说了算。在此过程中，邀请居民代表参与全过程，充分听取居民意见，建立起老旧小区改造良性运行机制。

“现在的后堡漂亮又热闹，生活服务也更方便。”74岁的老街坊黄礼惠感叹，“就拿出行来说，改造后街边的路灯特别亮堂。社区的一些日常修缮，都有社区基金来保障。”

一些在后堡经营多年的老字号也在社区运营公司的指导下，重新焕发生命力。香鸭居是后堡一家经营了20年的社区老牌餐饮店，生意以街坊熟客居多。不久前，通过社区运营公司的“午餐盲盒计划”，香鸭居从门店品牌到产品包装都进行了年轻时尚化的升级，将午餐以盲盒的形式发放给周边写字楼的上班族进行引流。“现在，越来越多年轻人来到我的门店消费，每天午市和晚市店里全部爆满。”老板冉毅笑着说。

将老旧小区改造与建设完整社区结合起来，根据住房城乡建设部发布的《完整居住社区建设指南》，当阳市建投集团拿出改造方案：拆掉违建围墙，改造道路和管网，新建一系列配套设施，打造“15分钟便民生活圈”。

“过去到菜场买菜要绕半个多小时，现在从小区穿过去只要10分钟，还能去食堂吃饭，顺便在公园遛个弯。”72岁的老人贺学政说。

“何不把各单位之间的围墙拆掉，合并成一个大小区？”一位居民提出建议。经过反复讨论，街道认为这个办法可行——37个小区紧密相连，只有拆掉围墙，才能腾出公共空间，实现资源共享，便于社区治理。

据统计，2018年以来，河北省已完成改造城镇老旧小区1.3万多个，251万户居民的居住环境得到有效改善。2024年，河北继续将城镇老旧小区改造工作列为省委省政府重点实施的20项民生工程之一，计划完成改造老旧小区827个。

社区基金覆盖的服务包括社区清洁、路面维护、路灯等公共设施的维修更换等。“我们探索了政府建成、公司管理、商户运营的‘建管运一体’模式，让后堡社区能够长期可持续发展。”刘玉龙说。

长坂小区的变化是个缩影。近年来，湖北省大力推进完整社区建设，完善15分钟生活圈服务配套，提升社区服务和管理能力。近日，湖北省住建厅印发首期《以完整社区为重点推进城市更新工作案例集》，力争尽快形成一批可复制可推广的重大政策和经验清单。

小区合并后，腾出了大面积公共空间，深受市民欢迎的健康主题公园很快建成。公园附近，一栋名为“信义小厨”的建筑可容纳百余人就餐。食堂楼上，社区居家养老服务中心也已初具规模，不仅配备了活动室，还可以为老人提供助洁、助医等日间照料服务。

如今，原先破旧的居民楼外墙被修整为明亮的杏色，道路铺上透水砖，提供医疗保障和爱心餐的养老服务站辐射全社区，小区重新焕发生机。通过活化利用社区闲置空间，引入新型商业，老旧社区成为特色商业街区，变成居民游客共享的公共文化休闲空间。后堡的老味道也保留下来——“南坪关”老城楼得以修缮，上世纪80年代建筑融合露天电影、绿皮火车、书画报亭等共同打造“超级80街”，风味十足。

胡元明介绍，当阳市成立城投物业服务有限公司，通过市场化物业管理、公益性物业托底、业主自治和单位代管等多种方式，推动改造后的老旧小区实现物业服务全覆盖。

玉阳街道随即组织各小区居民代表召开议事会。“大家提出了增加停车位、增设健身器材、修建运动场地等不少建议，但多数小区空间有限，难以满足居民的需求。”冯涛说。

2023年4月，新华区住建局联合天苑街道办事处、社区居委会，组织设计单位和包括王枚在内的10多位居民代表，召开改造前商讨会，有什么问题，让大伙当面说、当面议。

经营之余，吴龙泉还主动美化社区公共空间，布置小花园，给院子添置桌椅，共同扮靓后堡社区。年轻人的生活方式也让社区里的“老辈子”耳目一新。“一些退休了的大爷大妈也爱上了喝咖啡，还有几个孃孃在我们店办了会员卡呢。”吴龙泉说。

居民们你一言，我一语，争相为改造出谋划策。相关部门人员边听边记，和大伙共商共议。综合居民意见，国经小区改造正式启幕。

国经小区建成于1996年，共有住宅楼3栋，居民120户。王枚细数改造前的不便之处，“楼体老化，停车空间拥挤，下水道经常堵塞，蚊虫特别多，盖子一掀，冬天里都能飞出一大群蚊子。还有住顶层的，家里一下雨就漏水。”

“我们要对标完整社区标准，力争2025年全省地级以上城市完整社区覆盖率达到30%以上。”湖北省住建厅城建处处长禹滋柏说。

初夏的周末，湖北省当阳市玉阳街道长坂小区公园内生机勃勃，大人们在门球场比拼，孩子在娱乐区玩耍……几年前，这里还是另外一番景象：高低围墙随处可见，车辆乱停乱放，道路拥堵，设施老化。