原合同17.1条款是否属于霸王条款？仅凭律师函是否可以终止租赁协议？申新公司是否可以在一个月后直接处理莱士美公司的财物？

2024年3月27日，莱士美公司接到了业主方申新公司的律师函称，“根据原《商铺租赁合同》内的规定，特此告知贵司由于申新公司因经营结构调整需自用租赁面积，不得不终止租赁协议，希望贵司能尽快搬离，以妥善处理此事。”

重庆时时采彩官方app近日，上海康美健身会所（大华康美羽毛球馆）运营经理闵女士称，今年3月收到业主方一纸律师函，要求终止租赁协议。双方尚未就合同纠纷协商出解决方案的情况下，业主方先是封闭进出口通道，后派人将店内财物搬走并开始装修。健身会所则面临众多消费者的投诉、维权，要求退费，“店铺已经拆完了，消费者只会觉得是你跑路了”。

“当时商场已经在进行其他楼层的拆卸工作了，施工人员在我们每天会出入的安全通道楼梯附近将从商场一楼、二楼拆除的设施设备扔下楼，影响了我们的正常经营。此外，我也问申新公司具体的改造时长以及改造过程中店铺无法经营是否应对合同内约定的租期相应延长，都未获答复。”闵女士说。

莱士美公司相关负责人闵女士告诉记者，莱士美公司此前的商铺租赁合同是与上海华灵乐购生活购物有限公司（下称华灵乐购公司）签订的，华灵乐购公司相当于“二房东”，承租了申新公司位于大华路518号的房屋。2023年2月，申新公司、华灵乐购公司与莱士美公司签订了一份三方协议，约定莱士美公司将L4001号铺位的租期延续至2028年2月底。

对此，业主方上海申新（集团）有限公司（下称申新公司）相关项目负责人表示，根据合同约定，甲方（出租方）因有特殊原因（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用租赁区域），可单方终止或变更合同。

记者联系了上海大邦律师事务所丁金坤律师，他认为，本次双方争议的焦点在于该商铺租赁合同的解除是否合法。目前，争议焦点是，房东认为合同已经合法解除，其有权腾房，房客认为合同系违法解除，房东须赔偿其损失。这些争议涉及合同条款的准确适用。本案的合同，一方面约定已经延期三年，租客对此有期待，另一方面房东又有提前终止权。该如何适用该条款以及提前终止是否符合条件，应根据双方的举证，来公平断定。

闵女士告诉记者，直到现在，莱士美公司都没有收到申新公司要求解除合同的正式文件和说明该租赁区域自用的通知，“目前诉求是要么在装修结束后让我们再回来，但是装修和器材方面的损失需要申新公司负担，要么是申新公司解决会员的残值退费问题并且赔偿损失”。

一位此前负责华灵乐购公司招商的工作人员表示，此前华灵乐购公司与申新公司签订的租赁合同2024年2月到期，合同到期后华灵乐购公司便退出了。此前签订的三方合同已约定，在华灵乐购公司租赁合同到期终止后，原合同的权利义务由申新公司承继。

记者在华灵乐购公司与莱士美公司签订的合同中看到，在关于“合同的变更与终止”中载明：“17.1甲方因有特殊原因（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用租赁区域），可单方终止或变更合同。”其中，17.1.1进一步约定：“需提前收回全部租赁区域的，可提前30天通知乙方。无论乙方是否提出异议，30天通知期满后，本合同自行终止。本合同根据本条终止后，甲方于扣除乙方应支付的费用后，应无息返还履约保证金，但无需支付违约金和赔偿金。”

7月25日，闵女士收到了上海市公安局宝山分局的刑事复议决定书，其中载明：“本案中申请人一方与商场一方因店铺清退问题引发纠纷，双方多次因赔偿问题协商未果，后商场方也在店铺门口张贴相关律师函要求搬离，但申请人一方执意不肯搬离，后才有强行清退一事。虽然该行为欠妥，但基于商场方主观上目的并非故意破坏申请人一方店铺，而是要达到清退的目的，故本案基本事实清楚，系纠纷，对于商场方的违约行为及申请人一方所造成的损失，可以依据相关合同内容至法院提起民事诉讼。”

丁金坤表示，就合同订立来说，17.1条款不算霸王条款。霸王条款一般是指消费者与经营者之间的合同。经营者之间的合同不尽公平，是市场地位决定的，故单方终止条款有效。同时，律师函可以作为解除合同的通知，但能否就此解除合同，则要看该合同本身是否具备解除条件以及相对方是否及时提出异议。有异议的，可以起诉到法院来确定合同是否已经解除。

4月18日，申新公司将整个商场的出入口通道全部封闭，莱士美公司员工及健身会所会员无法进入使用运动场地，申新公司也未就装修改造事宜与莱士美公司达成解决方案。

8月16日，记者联系了申新公司相关项目负责人，其表示公司已起诉莱士美，将通过法律途径解决租赁合同纠纷问题，目前双方最大的分歧在于莱士美公司提到的所有损失均没有经过认证。

闵女士告诉记者，3月27日收到律师函后，3月29日莱士美公司便回函给申新公司，表达了不同意终止三方协议的意愿，并且希望就商场具体改造、装修等细节与申新公司沟通。

“很突然地，就把我们唯一进出商场的出入口通道封闭了。自3月29日回函给申新公司后，在4月18日出入口通道被彻底封闭前，申新公司跟我们进行过两次沟通协调，但都未提供任何具体方案，也未曾收到过申新公司正式文件告知我们应于哪天前将商铺内的财物搬离，对方工作人员仅口头告知我们尽快取走。”闵女士告诉记者。

5月份，商场开始拆除改造。“我以为至少会有一个解决方案再开始动工。”闵女士告诉记者，涉及的损失除了运动器械、门店装修成本近600万元，还有消费者购买课程及会员充值消费残值近600万元。5月24日下午，她看到门店已完全拆成工地的样子了，健身设备设施也不见踪影。

上海康美健身会所（大华康美羽毛球馆）位于宝山区大华路518号L4001号铺位，总面积2840平方米，用于经营健身、羽毛球等项目，由莱士美公司经营。

当天晚上，闵女士前往上海市公安局宝山分局大华新村派出所报案。6月18日，宝山公安分局针对闵女士报故意损坏财物案，出具了不予立案通知书。闵女士表示：“我们对这个结果不服，申请复议了。”

该项目负责人认为，目前最大的分歧在于承租方提到的损失没有经过认证。目前，申新公司已起诉健身场馆的经营方上海莱士美实业发展有限公司（下称莱士美公司），下一步将通过法律途径解决租赁合同纠纷问题。

上述负责人表示：“目前最大的分歧在于莱士美公司提到的会员费没有法律依据。其提供的会员费清单来自莱士美公司自己的系统，并不是第三方的监管系统，这个系统的数据真实性是有待考证的。其次，关于场地装修的损失，也需要请第三方资产评估公司来评估。包括合同的违约金或者赔偿金，当时合同比较强势，我们律师给我看过法院常规的判决案例，法官按照具体情况是有自由裁量权的。更何况会员费如果是预付卡，按道理来说这个钱应该在莱士美公司账上的，现在造成了会员费的损失，莱士美公司是否把这个钱用到其他地方，那就是莱士美公司的事情了。说到最后就是所谓的赔偿金额，现在双方达不成共识。所以我们目前已主动起诉莱士美公司，希望通过法院解决租赁合同纠纷问题。”